억대씨의 부동산 정보.
재건축 아파트는 최근 같은 경기 불황에도 여전히 많은 사람들의 관심을 끄는 주제입니다.
비록 예전만큼 재건축에 대한 열기가 뜨겁지 않더라도, 다른 사람이 재건축 아파트를 사서 성공하면 묘한 질투심을 느끼는 경우가 많습니다.
오래된 아파트가 재건축 준비위원회를 결성하거나 안전진단을 통과하게 되면, 단숨에 '노다지'로 변해 집값이 급격히 오르는 상황을 자주 목격할 수 있습니다.
그렇다면 재건축 아파트의 단계를 잘 안다면 내가 살고 있거나 내가 투자할 재건축 아파트가 어느 단계에 와 있는지 앞으로 어떤 절차가 남았는지 예측할 수 있습니다.
또한 어느단계에서 팔면 좋을 지 매수는 어느 단계가 안전하고 투자수익이 남을 지를 판단하는데 도움이 됩니다.
오늘 포스팅에서는 재건축 아파트의 절차에 대한 다양한 정보를 알아보겠습니다. 🏢✨
≣ 목차
1. 재건축 아파트 관련 자료 참고:
2. 재건축 절차는 조합원과 그외 경우로 분류:
재건축 절차는 여러 단계로 나뉘어 있으며, 각 단계마다 필요한 서류와 절차가 있습니다.
2014년 전에는 40년이었지만, 2014년 법 개정으로 10년이 줄어들었다고 해도 여전히 씁씁합니다.
아래는 재건축 절차의 주요 단계입니다.
| 구 분 | 절차 |
| 조합 시행의 경우 | 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 →관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산 |
| 조합 외 시행의 경우 | 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산 |
3. 재건축 절차 단계:
1) 사업준비 단계, 2) 사업시행 단계, 관리처분계획 단계, 3) 사업완료 단계로 크게 4단계가 있습니다.
1) 사업준비 단계 (1단계)
사업준비 단계는 ① 기본 계획 수립, ② 정비계획수립 및 구역지정, ③ 조합설립추진위원회이 포함됩니다.
① (정비)기본계획 수립:
정비 기본계획은 재건축을 시작하기 위한 기초가 되는 계획입니다.
이 단계에서는 지역의 특성과 주민의 의견을 반영하여 재건축의 방향성을 설정합니다.
② 정비계획 수립 및 정비구역 지정:
정비구역 지정은 재건축을 위한 첫 번째 공식적인 절차입니다. 이 단계에서는 해당 지역이 재건축이 필요한 지역으로 지정되며, 주민들에게 공고됩니다. 정비구역이 지정되면, 이후의 절차가 원활하게 진행될 수 있습니다.
③ 추진 위원회 구성:
추진위원회는 재건축 사업을 이끌어갈 핵심 조직입니다. 이 위원회는 주민들로 구성되며, 재건축 사업을 추진하는 데 필요한 의사결정을 내리는 역할을 합니다.
2) 사업시행단계 (2 단계):
사업준비 단계는 ① 안전진단, ② 조합설립인가, ③ 사업시행인가, ④ 시공사 선정이 포함됩니다.
① 안전진단:
안전진단에 대해 잘 정리된 글이 있으니 꼭 클릭하셔 읽어주세요!
② 조합설립인가:
추진위원회가 구성되면, 조합 설립 인가를 신청합니다.
이 과정은 조합이 설립되었다는 것은 중요한 의미를 가집니다.
우선, 추진위원회에서 했던 모든 업무에 관련된 권리와 의무는 조합이 모든것을 승계받습니다.
따라서 조합은 공식적으로 재건축 사업을 추진할 수 있는 권한을 갖고 이제 재건축 아파트의 사업 진행에 가속력을 붙일 수 있습니다.
③ 사업 시행 인가:
사업시행인가 단계에서는 조합이 시장이나 구청장으로 부터 최종적으로 사업을 시행하기 위한 인가를 받는 행정절차입니니다.
| 이 단계는 매우 중요한 단계로 사업시행인가가 승인되면 , 재건축의 50%가 진행된것라 판단하시면 됩니다. 즉, 재건축 사업이 무산될 가능성은 거의 없다고 할 수 있습니다. |
우선, 이 시기에는 아직 감정평가가 이루어지지 않아, 3.3㎡당 가격 기준으로 거래가 진행됩니다.
다된 밥에 숟가락 얹는 단계인데 이때 살려고 하시는 고려하시는 분은 그나마 저렴하게 매입하실 수 있는거죠.
또한 사업시행단계에서는 조합원들의 분양 신청, 분담금 등이 결정될 뿐만 아니라 평면도, 배치도, 아파트 단지 면적 등이 정해집니다.
이후 감정평가와 조합원 분양절차를 거쳐 관리처분인가가 진행됩니다.
| 이때 조합원의 물량은 '입주권'으로 바뀝니다. |
사업시행계획 인가 후 감정평가가 나오게 되면
| 내 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대략적인 분담금을 알 수 있고 이를 바탕으로 희망하는 분양 평수를 신청할 수 있습니다. |
이 과정에서 어떤 경우는 내 집을 팔기도 하죠. 투자하기 좋은 타이밍도 이때 나옵니다. 사업이 중단될 가능성이 없기도 하고 대략적인 예산들도 가늠할 수 있거든요.
따라서 이 과정은 재건축 사업의 성공 여부에 큰 영향을 미칩니다.
④ 시공사 선정
시공사 선정은 재건축 사업에서 매우 중요한 단계 중 하나입니다. 조합이 설립되면 시공사 선정 입찰공고를 내고, 현장설명회도 진행하게 됩니다. 이 단계에서는 여러 시공사 중에서 총회의 투표를 통해 가장 적합한 시공사를 결정하게 됩니다.
이제 행정적 절차는 거의 완료가 됩니다.
3) 관리처분 계획단계 (3단계):
이 단계에서는 조합원 분양 신청이 있습니다.
※ 조합원 분양 신청 :
조합은 재건축을 할 때 사업시행인가를 받으면, 21일 안에 토지 소유자에게 아래 내용을 알려줘야 해요. 또, 신문에 공고도 해야 합니다.
① 분양 신청하는 방법:
분양 신청하려면 정해진 기간 안에 분양 신청서를 작성하고, 아래 서류를 준비해 사업시행자에게 제출해야 합니다.
② 분양 신청을 안 한 경우:
만약 정해진 기간 안에 분양 신청을 안 하거나, 신청을 취소했다면 150일 이내에 소유한 토지와 건물에 대해 현금으로 보상을 받게 됩니다.
③ 가격은 어떻게 평가할까?
내 땅이나 건물: 감정평가사가 평가한 가격을 평균으로 계산해 결정합니다.
분양 받을 땅이나 건물: 역시 감정평가사가 평가한 금액의 평균을 기준으로 합니다.
단, 단독주택 재건욱과 다가구 주택은 다릅니다.
단독주택 재건축의 경우 다세대주택으로 바꾼 경우 새로운 규정이 적용되고 다가구주택은 일정 시점 이전에 구분 소유가 된 집들은 가구마다 분양 받을 자격이 있을 수 있어요.
4) 사업완료 단계 (마지막 4단계):
① 착공 및 준공:
착공 단계에서는 실제로 공사가 시작됩니다 . 이후 공사가 완료되면 준공을 받고, 새로운 아파트가 입주를 시작하게 됩니다.
② 조합원 해산:
재건축의 마지막 단계에서는 준공검사, 잔금 정산, 등기 같은 절차가 진행됩니다.
이후 재건축을 위해 모였던 조합원들의 청산금을 계산하고, 조합은 해산하게 됩니다✨.
사업이 모두 끝나면 재청산을 통해 남은 이득이 있을 경우, 청산금을 조합원들에게 돌려주고, 반대로 부족한 금액이 있으면 추가 분담금이 발생합니다.
청산 작업이 끝나면 조합이 해산되면서, 긴 재건축 과정이 마무리됩니다.
4. 재건축 절차의 소요 기간:
1) 소요기간:
재건축 연한이 충족되면, 아파트 단지 주민들의 동의를 받아야 합니다.
재건축 절차는 단지 내 각 주동 소유자의 과반수와 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의가 필요합니다.
하지만 단지 주민 수가 많고, 재건축에 대한 의견이 다양하기 때문에 이 과정이 꽤 오래 걸릴 수 있습니다.
아래 재건축 절차는 평균적인 절차에 소유되는 기간을 표시한것입니다.
각 단계별 소요 기간은 다음과 같습니다.
2) 왜 이론상의 평균 소요시간 보다 더 긴 시간이 소요될까요?.:
재건축 아파트 절차는 이론적인 평균 소요 시간보다 실제로는 여러 가지 이유로 인해 10년 이상 걸릴 수 있습니다.
아래는 이러한 지연의 주요 원인들을 살펴보겠습니다.
1) 주민 동의 과정의 지연:
재건축 초기 단계에서 주민들의 동의를 얻는 과정은 예상보다 오래 걸릴 수 있습니다. 특히, 대규모 아파트 단지의 경우 주민 수가 많아 재건축에 반대하는 주민들이 있거나 의견 차이가 큰 경우, 동의율을 확보하는 데 몇 년이 걸릴 수 있습니다.
예비안전진단 이전에는 재건축을 추진하는 임시 단체가 운영되며, 이 시기에는 예비안전진단 비용이 들지 않기 때문에 비교적 원활하게 진행됩니다.
하지만 예비안전진단 이후 정밀안전진단 단계에서는 시나 구청에서 예산을 편성해 정밀안전진단을 진행하는 것이 원칙입니다. 그러나 대단지 아파트의 경우 이러한 예산이 부족할 수 있어, 아파트 자체에서 주민들이 모금을 시작해 정밀안전진단 비용을 마련하게 됩니다. 이 과정 역시 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
2)기본계획 수립 전 단계:
기본계획 수립 이전에도 사전 협의, 컨설팅, 토지 및 건물 평가 등이 필요합니다. 이러한 단계는 표에 나와 있지 않지만, 적어도 몇 개월에서 몇 년이 추가될 수 있습니다.
3) 정부 정책 변화
재건축 관련 법률이나 정책의 변화는 계획에 큰 차질을 가져올 수 있습니다. 예를 들어, 재건축 규제가 강화되거나 완화되는 시기에 따라 소요 시간이 변동될 수 있습니다.
이밖에도 착공 이후에도 준공 후 입주와 관련된 각종 절차가 진행되며, 준공 단계에서 발생할 수 있는 지연 요소들이 있습니다.
6. 끝 말:
오늘 포스팅에서는 재건축 아파트의 절차에 대한 다양한 정보를 알아보겠습니다. 🏢✨
재건축 아파트의 절차를 살펴봤듯이 소요되는 기간은 매우 길다 점과 주민 간의 갈등, 재정적 부담 등의 단점이 있습니다.
특히 정부별 재건축 법규가 다를 수 있고 각 지역의 특성도 달라 항상 구체적인 사항을 확인하면서 긴장을 끈을 놓지않아야 실수가 없습니다.
또 재건축 과정에서 이주 문제와 비용 부담이 있을 수 있습니다.
이러한 단점이 있음에도 불구하고 재건축 아파트의 장점도 분명 있습니다.
장점으로는 새로운 시설과 환경을 제공받을 수 있으며, 주거 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
재건축 아파트 투자를 고려하거나 이미 자신이 살고 있는 아파트가 재건축 이슈에 있다면 충분한 정보 수집과 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
재건축 아파트에 대한 이해가 깊어지셨기를 바랍니다. 😊
2024.10.03 - [부동산 정보] - 재건축 성공을 위한 용적률, 건폐율, 대지지분 비교와 차이점 완전 가이드
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