부산 대우마리나 아파트 재건축 이슈 알아보기 /노후계획도시 특별법 pdf/ 대우마리나 입지 및 향후 미래전망 분석하기

억대씨의 부동산 정보.

얼마 전 안전진단 결과가 발표된 해운대구 반여동의 수영구 현대아파트는 드디어 D등급을 받게 되어 재건축이 가능해졌습니다.

그동안 안전진단에서 고비를 겪었던 이 아파트 단지는 이제 재건축을 통해 새로운 변화를 맞이할 기회를 얻었습니다.

부산 해운대구 우동에 위치한 대우마리나 아파트는 현재 재건축 이슈로 많은 관심을 받고 있습니다.

대우마리나 아파트는 과거 부산 3대 대장 아파트 중 하나로 불리며, 남천 삼익비치, 동래 럭키아파트와 함께 해운대 지역의 부동산 시장을 이끌어왔습니다.

1차, 2차, 3차로 나뉘어 총 1,914세대가 거주하는 이 단지는 부산의 부촌을 상징하며, 마린시티와 인접한 뛰어난 입지 덕분에 투자자와 주민들의 주목을 받고 있습니다.

특히 해운대 지역은 노후계획특별법에 따라 재건축의 수혜를 받을 가능성이 높아, 대우마리나의 재건축 기대감을 더욱 부풀리고 있습니다. 이로 인해 많은 이들이 향후 발전 가능성에 주목하고 있습니다.

오늘은 대우마리나 재건축 이슈에 대해 살펴보겠습니다.

≣ 목차

1. 대우마리나 (DAEWOO MARINA) 1,2차 소개:

대우마리나 (DAEWOO MARINA)

종류	아파트
주소	부산광역시 해운대구 해운대해변로 117 (우동)
입주	1차: 1991년 3월 2차: 1992년 3월 3차: 1994년 10월
동수	1차: 14개동 2차: 7개동 3차: 10개동
층수	1차: 지상 12~15층 2차: 지상 15층 3차: 지상 15층
세대수	1차: 714세대 2차: 450세대 3차: 750세대
면적	1차: 70㎡(약 21.2평), 84㎡(약 25.4평), 115㎡(약 34.7평), 134㎡(약 40.5평), 141㎡(약 42.7평), 142㎡(약 43.0평), 163㎡(약 49.2평), 173㎡(약 52.3평), 191㎡(약 57.8평) 2차: 70㎡(약 21.2평), 84㎡(약 25.4평), 115㎡(약 34.7평), 134㎡(약 40.5평) 3차: 59㎡(약 17.8평), 84㎡(S) (약 25.4평), 101㎡(약 30.6평), 131㎡(약 39.6평), 164㎡(약 49.6평)
시공사	대우건설
주차대수	1차: 1,428대 (세대당 2대) 2차: 900대 (세대당 2대) 3차: 620대 (세대당 0.82대)

2. 노후계획 특별법:

노후계획 특별법에 따라 대우마리나 아파트는 재건축 대상 지역으로 지정되었으며, 이는 지역의 주거 환경 개선과 재개발을 촉진하기 위한 법적 기반을 제공합니다.

노후계획특별법은 30년 이상 된 오래된 아파트나 주택을 새로 짓고 더 나은 주거 환경을 만들기 위해 만든 법이에요. 이 법에 따라 오래된 건물들은 재건축할 수 있게 도와주고, 더 많은 세대가 들어올 수 있도록 용적률을 높여주기도 해요. 쉽게 말해, 낡은 동네를 새롭게 바꾸자는 법입니다.

해운대는 노후도시라 노후계획 특별법 적용을 받습니다.

따라서 노후계획 특별법 적용으로 대우마리나의 경우 만약 공공성이 확보되면 안전진단을 완화해줍니다.

안전진단 자세히 알아보기

아래는 국가법령정보센터(법제처) 노후계획도시특별법 자료입니다.

240426(조간) 노후계획도시특별법 27일 본격 시행(도시정비기획준비단).pdf

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노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 (법제처) 바로가기

3. 좋은 학군, 편리한 교통과 생활 편의성:

대우마리나 아파트 주변의 학군은 해강초, 해강중, 해강고로, 모두 평판이 매우 좋은 학교들입니다. 이로 인해 자녀 교육에 있어서도 큰 장점을 가지고 있죠.

또한, 대우마리나는 동백역과 가까워 교통 편의성이 뛰어나며, 해운대 해수욕장과 동백섬까지의 거리가 매우 가까워 쾌적한 자연환경과 세련된 도심을 동시에 누릴 수 있습니다.

마린시티와 센텀시티에 인접해 있고, 신세계백화점과 롯데백화점을 편리하게 이용할 수 있으며, 해운대 백병원도 쉽게 접근할 수 있는 위치에 있습니다. 이러한 입지는 재건축 이후 더욱 가치가 상승할 것으로 예상되며, 지역 가치 향상에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. (해운대 lct와도 가까움)

한눈에 보는 부산 센텀 신세계백화점 바로가기

4. 용적률과 대지지분:

대우마리나는 1차 아파트는 용적률이 낮고 대지지분이 높은 특징을 가지고 있어, 재건축 사업성이 좋다고 평가받고 있습니다. 특히 대우마리나는 제3종 주거지역으로 용적률이 300%입니다.

최대 450까지 올라갈 수 있다는 전망이 있습니다.

현재 상가 대지는 1000평이므로 용적률에 따라 3000평까지 건축할 수 있다.

재건축초과익환순제/부담금/분담금 알아보기e

5. 재건축 사업성:

현재 이 지역은 예비안전진단을 통과하고 재개발의 상징으로 자리 잡고 있습니다.
재건축 사업성은 좋은 편이지만 대우마리나는 현재 가장 큰 장애물로 아파트 내 지하 1층 상가의 지분이 123개로 쪼개져 매각된 문제로 주민들의 원성을 사고 있습니다. 이로 인해 재건축 과정에서 갈등이 심화되고 있는 상황입니다.

투자자들 역시 사업성에 대한 우려와 기대를 동시에 갖고 있습니다.

국토부는 '상가 지분 쪼개기'가 재건축 사업을 지연시키고 수익성을 저하시킬 뿐만 아니라, 조합원들의 분담금을 증가시키는 원인 중 하나로 작용할 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라, 국토부는 상가 지분 쪼개기를 방지하기 위해 '도시 및 주거환경정비법' (도시정비법) 개정을 검토하고 있습니다.
상가를 제외하고 재건축을 진행하는 방법은 여러 사례에서 활용되고 있습니다.

예를 들어, 서울의 일부 아파트 단지에서는 상가 지분 문제가 복잡할 경우, 상가를 제외하고 주거 단지 재건축을 추진하는 방식이 있습니다.이 경우, 상가 소유자와 협의하여 독립적으로 상가를 개발하거나, 상가 지분을 별도의 사업으로 관리하는 방법을 선택할 수 있습니다. 이러한 접근법은 주민들의 합의를 기반으로 하여 재건축 속도를 높이는 데 도움을 줍니다.
또한, 토지 분할이라는 개념으로 문제를 해결할 수도 있습니다.

이는 한 필지의 토지를 여러 개의 작은 필지로 나누는 과정을 말합니다. 재건축 시, 상가를 제외하고 주거 단지로 재건축할 때, 상가 부분의 토지를 독립적인 필지로 분할하여 주거 단지와 구분하는 것으로 한마디로 상가를 제외하고 아파트 재건축을 진행하는 것입니다.이러한 방법들은 재건축 속도를 높일 수 있습니다.

상가를 제외하고 재건축을 진행한 서울의 사례로는 성수동 성수한신아파트와 여의도 시범아파트가 있습니다. 이 두 아파트는 상가 문제를 해결하기 위해 상가를 제외한 주거 단지 재건축을 추진했습니다. 또한, 압구정 현대아파트 역시 상가 지분 문제가 복잡한 상황에서 상가를 제외하고 주거 단지 재건축을 검토하고 있습니다.

실제 상가를 제외하고 재건축한 여러 사례 중 고덕주공6단지를 재건축한 '고덕자이'가 있습니다.

대우마리나 상가 지분 쪼개기 꼼수 알아보기