억대씨의 부동산 정보.
얼마전 부산 남천동 삼익비치아파트에 새로운 소식이 들려왔습니다.
남천 삼익비치는 부산 광안대교 바로 앞이라는 좋은 입지로 유명한 아파트입니다.
바로 부산 광안대교 바로 앞에 최고 99층 아파트 단지로 탈바꿈할 계획안이 발표되면서 재건축 아파트 중에서는 국내에서 가장 높은 단지가 될 것이라 기대에 차 있습니다.
오늘은 부산 남천동 삼익비치아파트 재건축 진행사항과 특별건축구역 발표내용에 대해 알아보겠습니다.
≣ 목차
1. 남천동 삼익비치아파트:
1979년에 준공한 삼익비치 아파트는 부산의 랜드마크인 광안대교 바로 앞에 위치하고 해안가의 뛰어난 경관을 가진 12층 3060가구 대단지 아파트입니다.
워낙 유명한 곳에 위치하고 많은 세대수로 부산 재건축 최대 사업으로 꼽히고 있습니다.
중층 이상 재건축 아파트이고 바다 전망과 비전망 세대간의 갈등으로 재건축에 어려움이 있어 왔습니다.
1) 광안대교 홍보영상 보기:
아래 사진을 누르시면, 광안대교 홍보영상을 볼 수 있습니다.↘
2) 삼익비치 분석:
삼익비치 아파트 정리해보면,
✔ 역세권 지하철까지의 거리가 다소 멀어요. 남천역 2호선, 금련산역 2호선(도보 20분)
✔ 대단지 현재 약 3000세대 대단지이며 1대 1 재건축 추진 중
✔ 신축 (재건축 추진 중)
✔ 평지 부산 안에서 평지는 중요함
✔ 공원 광안리 해수욕장 도보로 10분 거리, 바다는 바로 앞에 위치함
✔ 초등학교 도보 10분,남천동 학원가 밀집과 상권이 발달했음
✔ 특이사항 비치 프런트 조망
2. 남천 삼익비치아파트 재건축 진행 사항:
부산은 최근 몇 년간 도시 재개발과 재건축이 활발히 이루어지고 있습니다.
반면 남천 삼익비치아파트는 5년전 정비구역지정 이후 지진부진한 재건축사업 진행과정을 보여주며 얼마전 까지 거래 매매량과 실거래가의 하락이 눈에 띄었습니다.
이는 남천동 삼익비치타운(남천2구역) 재건축 조합은 지난 7월 부산시로부터 특별건축구역 후보지로 지정됐습니다.
따라서 최근에 조합은 부산시에 공모안(특별건축구역 공무안)을 제출했고 , 부산시는 22일 ‘특별건축구역 활성화 시범 사업’ 대상지로 선정했습니다.
해당 공모안 모형은 16일부터 사흘간 부산시청에서 관람할 수 있었고 ,이어 부산 국제건축제의 '특별 건축 구역 화성화 시범 사업 공모 공개 발표회'에서 조감도 등 공모안이 공개되었습니다.
3. 특별건축구역이 갖는 의미 :
특별건축구역 제도는 디자인이 혁신적인 건물을 지으면 용적률을 20% 높여주는 등 다양한 혜택을 주는 제도입니다.
남천삼익비치가 공모 모형대로 재건축 된다면 90층 이상의 초고층 건물은 단순한 주거 공간을 넘어, 부산의 새로운 상징이 될 것입니다.
1) 특별건축구역으로 바뀌는 내용:
이 표는 기존과 변경된 계획의 차이를 한눈에 볼 수 있도록 요약한 것입니다.
| 구분 | 기존 계획 (사업시행계획 인가) | 변경 계획 (특별건축구역 지정 시) |
| 용적률 최대치 | 300% | 360% |
| 건축물 높이 | 지하 3층~지상 60층 | 지하 4층~지상 99층 |
| 건물 동수 | 12개 동 | 6개 동 |
| 가구 수 | 3,325가구 | 3,700가구 |
| 기존 건축물 정보 | 지상 12층, 33개 동, 3,060가구 |
2) 건축 설계와 시행사:
시행사는 GS건설( 브랜드: 그랑자이 더 비치) 과 건축 디자인은 프랑스 국립도서관과 독일 베를린올림픽 벨로드롬 등을 설계한 프랑스의 건축가 도미니크 페로가 맡는다고 합니다.
4. 초고층 90층 이상 재건축 기대와 우려:
삼익비치 입주민이 아닌 분들은 해안가에 고층건물로 인한 자연환경 파괴에 눈살을 찌푸리고 있습니다.
현재 부산은 해안선을 따라 이미 많은 고층건물들은 있고 하나같이 하이브리드로 고급화와 랜드마크를 내세우고 있습니다.
반면, 수도권과 비교했을때 부산의 해안선 고층건물들이 거의 비슷한 외관이기 때문에 도시의 개성과 정체성과는 거리가 먼 상태입니다.삼익비치아파트의 모형을 보면 광안대교 옆, 해변라인의 입지를 충분히 고려해 (일조권과 법령으르 반영) 같은 단지라도 외벽과 디자인 및 스카이 라인을 고려한 90층 이상의 멋진 건물이라 기대됩니다.
1) 90층 이상 재건축에 대한 기대의 입장은:
남천2구역 재건축정비사업조합원들도 초고층으로 재건축 되면 자산적으로 더 이익이라는 생각으로 공사비와 분담금은 늘겠지만 자신의 아파트가 새로운 랜드마크로 높은 미래 가치를 얻을 수 있을것이라는 의견입니다.
2) 우려의 목소리:
조합원측 우려입장은 뭐니 뭐니 해도 분담금 이슈입니다.
90층 이상 재건축 이야기가 나오기 전에도 1대 1 재건축 사업의 예상 분담금은 84㎡ 기준으로 조합원 세대당 6억 8,195만 원이었습니다.
이제는 예상 분담금은 7억을 넘어 8억 원에 이를 것이라는 분석이 나오면서, 현실성이 부족(재건축초과이익환수제,분담금,부담금)하다는 우려의 목소리가 커지고 있습니다.
입주민이 아닌 부산시민 입장에서는 90층이상 재건축 아파트가 시의 공공성과 관광성(관광 산업)에 의구심을 나타내고 있습니다.
5. 끝 말 (억대씨 생각):
남천삼익비치 아파트의 좋은 소식을 축하합니다.
하지만 이러한 호재에도 불구하고 각자의 의견이 많은 것은 사실입니다.
조합원 입장에서는 새로 짓게 될 아파트가 개구리 모양의 디자인 설계돼 대부분의 세대가 바다 전망을 확보할 수 있어 긍정적으로 평가할 것입니다.
또한 아파트의 공공부지를 공원화하여 주변 바다를 품은 자연환경을 최대한 살릴 계획이라, 이는 주민 뿐만 아니라 부산 시민들에게도 반가운 소식이 될 것입니다.
부산시는 이번 계획을 발표하며 삼익비치의 재탄생이 공공성과 관광성 측면에서 부산시 발전에 기대되는 사업이라고 밝혔습니다.
하지만 삼익비치 아파트에 거주하지 않는 사람들은 이 아파트가 바다 전망을 독점하는 특혜를 얻는 것으로 느낄 수 있습니다.
또한 이러한 계획이 해당 아파트의 자산 가치를 상승시키는 결과를 초래해 부정적인 시각을 가질 수 있으며, 삼익비치의 ㅅ로운 탄생이 과연 누구를 위한 공공성과 관관성인지에 대해 의문을 제기하는 것도 충분히 이해할 만합니다.
해안선을 따라 이러한 멋진 랜드마크가 세워진다면, 주거지임에도 불구하고 많은 관광객과 행사 유치를 통해 지역 관광산업에 기여할 수 있을 것입니다.
현재도 여러 매체에서 광안대교를 중심으로 요트 투어 [(부산시 요트투어 공식 웹사이트) , (광안대교 Shorts 영상)]가 방영되며 많은 이들의 워너비 여행 코스로 자리잡고 있습니다.
특히, 해안선을 따라 90층 이상의 화려한 고층 건물이 들어선다면 지방 해안도시의 매력을 극대화할 수 있을 것으로 기대됩니다.
추가 분담금이 오를 가능성은 분명히 있습니다.
일개 블로그를 쓰는 개인으로 분담금 예측은 어렵지만, 높은 비용으로 인해 누구나 쉽게 접근할 수 없다는 점, 희소성에 중안점을 두고 싶습니다.
현재도 높은 매도가가 책정되어 거래되고 있는데, 재건축 시에는 더 높은 건축비와 추가 분담금의 합산으로 높은 매도가로 거래될 것은 불 보듯 뻔합니다.
실제로 부유층은 누구나 살수 없는 희소성에 가치를 두고 있다는것은 압니다.
없어서 못파는 것이 가격이 높더라도 사는게 부자입니다.
일반 서민들도 비싸서 못사지 살고 싶고 갖고 싶은것은 매 한가지 일겁니다.
즉, 모두나 갖고 싶어하는 아파트로 재탠생될 테니 조합원들은 분담금 걱정은 잠시 접는 것이 어떨까 싶습니다.
추가 분담금이 책정된 후에 그때가서 조합원 개인적인 입장대로 하시면 될 듯합니다.
현재 시점에서는 조감도와 설계가 새로 나오고 특별건축구역 지정이 막 이루어진 단계이므로, 추가 분담금을 걱정하기 보다는 오히려 특별건축구역 인센티브를 확보할 수 있을지에 집중해야 할 것입니다.
특별건축 구역 지정이 되면 지정 시점에서 5년 이내에 목적에 부합하는 건축물이 착공되어야 합니다.
만약 5년이 넘어 건축물이 착공되지 않으면 지정이 취소될 수 있기 때문에, 주민들이 단결하여 철거와 착공까지 속도를 내어 이 사업을 성공으로 이끌기를 바랍니다.
부산시는 삼익비치 재건축 공모안을 특별건축구역 후보지로 지정하는 답변을 보내며 행정적 지원 의사를 밝혔지만, 실제로 재건축 분담금과 관련된 예산 지원은 포함되지 않았습니다.
이 프로젝트가 지역 발전과 관광 산업에 긍정적 영향을 미칠지, 기대와 우려가 교차하는 가운데 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
오늘은 부산 남천동 삼익비치아파트 재건축 진행사항과 특별건축구역으로 선정에 대해 알아보았습니다.
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