재건축 초과이익 환수제와 부담금 및 분담금 개념과 차이점 확실히 알아보기/ 재건축 아파트 사업성에서 부담금과 분담금이 높아지는 이유 알아보기

억대씨의 부동산 정보.

재건축에 대한 관심이 높아지면서 관련 용어들이 많이 사용되고 있습니다. 그 중에서도 재건축 초과이익 환수제, 부담금, 분담금은 자주 혼동되는 개념입니다. 이번 글에서는 이 세 가지를 명확히 비교해 보겠습니다.

오늘은 재건축 초과이익 환수제,부담금, 분담금 이 세가지를 명확히 정리해 보겠습니다 .

≣ 목차

1. 재건축 초과이익 환수제란:

재건축 초과이익 환수제는 재건축 후 아파트 시세가 상승해서 이익이 발생하면 그 이익은 초과 이익이라고 하며 그 이익의 일부를 국가에 납부하는 제도입니다. 이는 조합원들이 얻는 불로소득의 일부분을 정부가 환수함으로써 부동산 가격의 급등을 억제하고, 주택 시장의 안정을 도모하는 것입니다.

2. 재건축 초과이익 환수제의 목적 :

이 제도는 집값이 너무 많이 올라서 생기는 불로소득(아무런 일도 하지 않았는데 생긴 이익)을 줄이기 위해 만들어졌어요.

즉, 이렇게 해서 재건축으로 인한 시세 상승 같은 막대한 이익이 조합원들에게만 이익이 돌아가는 것이 아니라, 일정 부분 환수되어 사회적 공공성을 높이고 주택 가격의 상승을 억제하려는 의도가 있습니다.

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3. 부담금과 분담금 차이점 :

부담금과 분담금은 다음과 같은 차이점이 있습니다:

1) 부담금과 분담금이란:

부담금은 부담금은 재건축 초과이익 환수제에 따라 발생하는 금액으로, 재건축 후 재건축으로 인해 집값이 오른 만큼 시세 차익 중 일부를 국가에 납부하는 것입니다.

반면에 분담금은 재건축 사업에 참여하는 조합원들끼리 사업비를 나눠서 내는 돈입니다. 예를 들어, 새로 아파트를 짓는 데 필요한 돈을 아파트 소유자들이 서로 나눠서 내는 것입니다.

2) 아래 표를 통해 두 개념의 차이를 한눈에 살펴보겠습니다.

구분	부담금	분담금
정의	국가에 내는 돈	재건축 비용을 나눠 내는 돈
성격	재건축 초과이익 환수제에 의해 결정	조합원들이 사업비를 나누어 부담
납부 주체	조합원	조합원
발생 원인	재건축으로 인한 시세 차익	재건축 사업 진행을 위한 비용

4. 부담금과 분담금 계산 방법:

1) 부담금:

① 부담은 재건축 후 이익이 얼마나 발생했는지에 따라 달라집니다. 예를 들어, 이익이 3천만 원 이하라면 부담금을 내지 않아도 되고, 이익이 1억 1천만 원을 넘으면 일정 비율로 계산됩니다.

② 아래 표를 통해 부담금 계산 방법을 살펴보겠습니다.

이익 금액 (원)	부담금 계산 방식	비고
0 ~ 30,000,000	부담금 면제	시세 차익이 3천만 원 이하일 경우
30,000,001 ~ 100,000,000	(이익 금액 - 30,000,000) × 20%	3천만 원 초과분의 20% 부과
100,000,001 ~ 200,000,000	(이익 금액 - 100,000,000) × 30% + 13,000,000	1억 원 초과분에 대해 30% 부과
200,000,001 이상	(이익 금액 - 200,000,000) × 40% + 43,000,000	2억 원 초과분에 대해 40% 부과

2) 분담금:

① 분담금은 조합원들이 부담하는 비용으로, 주로 재건축 사업의 총비용을 조합원 수로 나누어 계산합니다.

② 예를 들어, 재건축 사업의 총비용이 10억 원이고 조합원 수가 100명이라면 분담금은 다음과 같이 계산됩니다:

③ 분담금 = 10억 원 ÷ 100명 = 1천만 원

5. 재건축 조합원들이 부담금과 분담금을 미리 고려해야 하는 이유:

재건축 이슈가 있는 아파트 중에서 재건축 동의서 성적이 좋지 않은 아파트를 살펴보면, 많은 주민들이 재건축 과정에서 발생하는 부담금과 분담금이 큰 재정적 부담으로 작용해 찬성하기 어렵다는 의견을 내놓고 있습니다.

사실상 반대하는 주민들뿐만 아니라, 부담금과 분담금도 많은 이들의 관심 주제입니다. 따라서 이러한 사항을 미리 고려하고 대비하는 것이 중요합니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

1) 재정적 부담: 부담금과 분담금이 상당히 높은 경우, 주민들의 경제적 상황에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 재건축 찬성 여부에 직접적인 영향을 미칩니다.

2) 의사결정의 복잡성: 부담금과 분담금의 계산 방식이 복잡하기 때문에, 주민들이 이 문제를 이해하고 합리적인 의사결정을 내리는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

3) 주민 간 갈등: 부담금과 분담금에 대한 의견 차이는 주민 간 갈등을 유발할 수 있으며, 이는 재건축 추진에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4) 장기적 계획 필요: 부담금과 분담금에 대한 충분한 정보와 계획이 없는 경우, 주민들이 재건축에 대한 신뢰를 잃을 수 있습니다. 따라서 사전 준비가 필요합니다.

이러한 이유들로 인해, 재건축 과정에서 부담금과 분담금 문제를 미리 고려하고 대비하는 것이 매우 중요합니다.

6. 재건축 아파트 사업성에서 부담금과 분담금이 높아지는 이유:

최근 재건축 아파트 사업성에서 부담금과 분담금이 증가하는 이유는 다음과 같습니다.

1) 부동산 시장 상승: 부동산 가격 상승으로 기대되는 시세 차익이 커지면서 부담금이 증가합니다.
2) 사업비 증가 : 건축 자재 및 인건비 상승으로 재건축 사업비가 높아지고, 이에 따라 분담금도 증가합니다.
3) 규제 강화 : 정부의 재건축 관련 규제가 강화되면서 조합원들이 부담해야 하는 비용이 증가하고 있습니다.
4) 시장 경쟁 심화: 재건축 아파트에 대한 수요가 높아지면서 개발사업에 참여하는 조합 수가 증가하고, 사업비가 상승하게 됩니다.