재건축과 재개발 조합원 자격상실 후 절차와 차이점 알아보기

억대씨의 부동산 정보.

요즘 많은 사람들이 신삥 아파트 (새로 지어진 아파트)에 매력을 느껴 재개발이나 재건축에는 관심이 줄어들고 있습니다. 특히 재건축은 복잡한 절차로 인해 시간이 많이 걸리기 때문에 젊은 세대는 오래된 아파트에서 투자하는 것에 대한 관심이 더욱 낮아지고 있습니다.

이렇게 되면서 재건축을 통해 몸테크를 하려는 사람들도 점점 줄어드는 상황입니다.

재건축 아파트는 낡고 불편한 점이 있지만, A급 위치에 있는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 현재와 같은 불황 속에서도 여전히 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

재개발 또한 구 원도심의 지리적 매력을 가지고 있어, 많은 이들이 주목하고 있습니다.

 

재개발과 재건축은 주택과 지역을 새롭게 만드는 중요한 과정이지만, 그 방식과 목표는 다릅니다.

재건축은 기존의 아파트 단지를 현대화하는 반면, 재개발은 낡은 지역을 새롭게 탈바꿈시키는 데 중점을 둡니다.

 

오늘은 재건축과 재개발의 차이를 쉽게 살펴보겠습니다.

≣ 목차

1. 기본 개념:

재개발 재건축 2대 사업지원 방안 (서울시 기자 회견) 보도 자료보기

 

1) 재건축은 한마디로 아파트 단지에서 이루어집니다. 보통 30~40년 정도 된 기존 아파트 단지에서 도로, 하수도, 공원 등 기반 시설이 잘 갖춰진 지역에서 이루어지는 사업입니다.

 

2) 재개발은 단독주택에서 이루어집니다.  50년 이상 된 노후 지역의 정비 기반 시설이 미비한  단독주택이 밀집된 지역이 많죠.

 

2. 조합 가입과 조합원 자격상실 후 절차:

1) 재건축 조합 가입과 조합원 자격상실 후 절차:

 

① 재건축은 조합 임의 가입 방식으로, 주민들이 자발적으로 조합에 가입하는 방식이에요.

반대하는 주민은 조합원 자격을 얻지 못해요. 그래서 재건축이 결정되면, 동의하지 않은 사람은 그 집을 부동산 시장에 내 놓고 팔아야  해요.  만약 집을 팔지 않거나 판매가 이루어지지 않으면, 조합은 그 집을 매입할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

즉, 조합에 팔아야 하는 것은 아니지만, 결국 재건축이 진행되면 집의 가치는 영향을 받을 수 있어요. 억지로 파는 것처럼 느낄 수 있지만, 원래 조합에 참여하지 않기로 선택한 것이기 때문에 이런 결과가 발생하는 거예요.

재건축에서 조합원 자격을 잃은 경우, 매도청구소송을 통해 해결합니다.

② 매도청구소송란?

 만약 조합원이 재건축에 동의하지 않아서 조합원 자격을 잃게 되면, 조합은 그 집을 사게 해달라고 법원에 요청할 수 있어요. 이 과정을 소송이라고 부르죠.

이렇게 해서 조합원이 원하지 않더라도 자신의 집을 팔아야 하는 상황이 생길 수 있다는 의미입니다.

 

2) 재개발 조합 가입과 조합원 자격 상실 후 절차:

① 재개발: 조합 강제 가입 방식으로, 조합 설립에 필요한 75% 이상이 동의하면 나머지 25%는 강제로 조합원이 됩니다.

그럼에도 불구하고 재개발에서 조합원 자격을 잃게 된 경우,  수용 절차를 거쳐 자격 상실 문제를 해결합니다.

② 수용 절차란?

만약 재개발에 재개발에 반대하는 사람은 수용 절차를 통해 자신의 집을 팔아야 합니다.

그래서 조합은 그 집을 법적으로 강제로 사들일 수 있는데 이를 수용이라고 해요.

이 과정에서는 조합은 해당 주민과 협의한 후, 법적인 절차를 통해 집을 사야 하는 거예요.

 

3. 보상 방식:

1) 재건축: 시가 보상으로, 개발 이익이 반영된 금액으로 보상받습니다. 재건축이 시세보상을 한다고 하지만 시세에 못미치는 것이 보통입니다.

 

2) 재개발: 개발 이익이 반영되지 않은 금액으로 보상받지만, 상가는 영업 손실에 대한 보상과 이사비를 받을 수 있습니다.그 후에는 재개발에 경험이 많은 전문 변호사와 상담하여, 어떤 결정을 내리기 전에 충분한 정보를 얻는 것이 중요합니다.

재개발이 진행됐을 때, 부동산 중개사나 은행 직원에게만 상담하고 모든 결정을 내리기보다는, 꼭 시청이나 구청의 주택과 또는 도시정비과를 방문해 재개발이 어떻게 진행되는지 직접 확인하세요.

 

4. 기반 시설과 비용:

1) 재건축은 이미 잘 갖춰진 기반 시설 덕분에 비용 부담이 적어요.

 

2) 재개발은 새로운 기반 시설을 만들어야 해서 비용 부담이 상대적으로 큽니다. 반면 안전진단이 없으니 그 비용은 절감됩니다.

5. 안전진단:

안전진단 결과는 재건축 허가의 필수이며, 이는 지역의 주거 환경을 개선하는 첫걸음입니다. 

안전 진단 결과는 세 가지 등급으로 나뉩니다. 안전 진단에 대한 정보는 버튼을 눌러주세요.

안전진단 상세히 알아보기

 

대체로 안전진단 비용은 수백만 원에서 천만 원 이상까지 다양하게 발생할 수 있습니다.

구체적인 비용은 전문 안전 진단 업체에 문의하여 견적을 받는 것이 가장 정확합니다.

 

 

6. 주요 용어:

① 감정가: 재건축이나 재개발 시 주택과 대지의 가치를 평가한 금액이에요.

② 비례율: 개발 완료 후 주택과 대지의 총액에서 사업비용을 뺀 금액을 개발 전 시점의 총 평가액으로 나눈 비율이에요.

③ 권리가액: 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다. 추가 분담금을 내고 새로운 아파트에 입주할 수 있어요.

④ 현금청산: 조합원이 현금을 받고 조합원 자격을 포기하는 걸 말해요. 분양 신청을 하지 않거나 철회할 경우 발생할 수 있죠.

7. 끝 말:

오늘은 재건축과 재개발의 차이를 쉽게 살펴보았습니다.

재건축과 재개발은 지역적 특성과 보상 방식에서 큰 차이를 보입니다. 

재개발과 재건축은 각기 다른 목적과 절차를 가진 사업입니다. 이해하고 선택하는 과정에서, 각자의 특성을 명확히 알고 있어야 올바른 결정을 내릴 수 있습니다. 결국, 이 두 과정은 우리 삶의 질을 높이고, 더 나은 주거 환경을 만드는 데 기여합니다.

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