억대씨의 부동산 정보.
재건축은 노후 아파트에 새로운 생명을 불어넣어 현대적이고 안전한 주거공간으로 탈바꿈시키는 중요한 과정입니다.
최근 정부의 발표에 의해 안전진단 절차의 폐지 여부에 대한 혼란이 커지고 있습니다.
정부의 발표에 이어 언론의 보도가 재건축 안전진단이 곧 폐지될 것처럼 보도되면서 많은 이들이 혼선을 주고 있습니다.
오늘은 안전진단 절차의 현재 상황과 햬지 가능성을 살펴보겠습니다.
≣ 목차
1. 기존 안전진단:
아파트 개발계획은 노후화 조례에 따라 안전진단 D등급 이하로 분류되는 아파트만 재건축을 할 수 있습니다.
투자자 입장에서는 안전진단 통과 여부 판단이 중요하지만, 개인이 판단하는 것은 어려운 일입니다.
그러나 시.도 조례에서 정한 안전진단 검사 기준연도를 참고한다면, 안전진단 통과의 가능성을 어느 정도는 추정할 수 있습니다.
이렇듯 재건축아파트의 첫 번째 관문이자 큰 장애물은 안전진단입니다.
현재 재건축 안전진단 평가항목 배점은 ‘구조안전성’ 30%, ‘주거환경’ 30%, ‘설비노후도’ 30%, ‘비용편익’ 10%로 구성돼 있다.
2. "30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축할 수 있다" - 정부 발표:
국토부는 30년 이상 된 아파트에 대해 안전진단 기준을 노후도와 생활 불편 중심으로 변경하겠다는 방침을 밝혔습니다.
이는 안전진단이 재건축의 걸림돌이 되지 않도록 하려는 의도로 해석됩니다.
이 발표는 ‘1‧10 부동산 대책’으로 알려진 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’의 일환으로 이루어진 것입니다.
정부의 ' 1‧10 부동산 대책 '발표에는 양도세 중과 배제 등 다양한 내용이 포함되어 있지만, 가장 주목받는 부분은 바로 ‘30년 이상 아파트를 안전진단 없이 재건축할 수 있게 한다’는 것입니다.
3. 재건축 패스트트랙 도입 - 30년 이상 아파트의 새로운 기회:
‘1‧10 부동산 대책’을 통해 정부는 재건축 시행을 개선하기 위해 재건축 패스트트랙 도입을 언급했습니다.
재건축 패스트트랙은 준공 후 30년이 넘은 단지에서 추진위원회를 구성할 수 있도록 하며, 동시에 정비구역 지정 전 조합 신청 및 정비구역 지정과 병행하여 조합 설립도 가능하도록 할 방침입니다.
그동안 재건축 사업의 첫 단계는 안전진단이었고, 이 안전진단을 통과하지 못하는 아파트가 사실상 많았습니다.
* 기존 재건축 추진 사업 절차: △ 최초 안전진단이 통과 △입안제안 △정비구역 지정 △정비계획 수립 △추진위원회 구성 △조합신청 △조합설립 △사업인가 △관리처분 △착공까지 순차적으로 진행. 이러한 통상적으로 재건축 사업은 시작부터 정비사업 완료까지 5~10년간의 기간이 걸림. |
국토부는 30년 이상 된 노후 아파트의 안전진단을 없애고 절차를 줄여 신속한 도심 공급을 목표로 하겠다는 긍정적인 취지를 가지고 있습니다.
4. 바뀌는 안전진단 기준 - 주요 변경 사항 정리:
아래는 국토부가 발표한 바뀌는 안전진단 기준에 대한 주요 변경 사항을 표로 정리한 것입니다.
| 항목 | 기존 기준 | 변경된 기준 |
| 안전진단 필요 여부 | 준공 30년 이상 단지: 안전진단 필수 | 준공 30년 이상 단지: 안전진단 면제 가능 |
| 안전진단 기준 | 안전성 중심 | 노후도 중심 |
| 재건축 추진 | 안전진단 후 진행 | 사업시행인가 전 안전진단 통과 가능 |
| 정비구역 지정 | 안전진단 후 별도 진행 | 추진위 구성 및 정비구역 지정 동시 진행 가능 |
| 재개발 노후도 기준 | 66.7% 이상 | 60% 이상으로 완화 |
| 재정비촉진지구 기준 | 66.7% 이상 | 50% 이상으로 완화 |
5. 끝 말 - 안전진단 폐지? 명확한 사실은:
오늘은 안전진단 절차의 현재 상황과 햬지 가능성을 살펴보았습니다.
정부는 ‘30년 된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수해 도심 공급 확대’라는 제목으로 언론에 발표한 바 있습니다.
이후 많은 매체이 ‘안전진단 폐지’라는 제목을 앞세워 보도하다 보니 확대되고 재생산되어 더 큰 혼란만 가중시키는 꼴이 었습니다.
결론적으로, 안전진단이 완전히 폐지되는 것은 아닙니다.
단지 국토부의 발표는 안전진단을 없애는 것이 아니라 절차와 편의성을 위해 개선하려는 취지입니다.
그리고 아직 구체적인 시행 내용과 시행일자의 확정도 없습니다.
이 발표는 민심을 파악하고 뜬 구름 한번 잡아보는 것 또는 떠 보는 것 정도로 이해하면 속 편합니다.
변하지 않는 사실은 재건축 사업은 여전히 안전진단을 받아야 하며, 이과정은 사리가 나올 정도로 상당한 인내를 요구되는 점입니다.
결국, 안전진단보다 더 중요한 것은 노후 단지 재건축을 통한 수익성 보장입니다.
조합원들이 추가 분담금을 얼마나 최소화할 것인지, 얼마나 신속하게 재건축이 될 것인지가 핵심입니다. 단순히 안전진단 시기를 늦춘다거나 절차를 변경하는 것으로는 재건축 시장에 실질적인 변화를 가져올 수 없습니다.
결론적으로 재건축 사업은 원자재 가격 상승, 지방자치단체와 주민 간의 갈등 등 다양한 요인이 속도를 저해시키는 것이지 안전진단 절차 때문만이 아닙니다.
조합을 구성하고 정비계획을 세웠더라도 안전진단을 통과하지 못하면 주민들에게 더 큰 피해가 발생할 수 있습니다.
따라서 안전진단 시기가 재건축 사업의 불확실성을 오히려 증가시킬 수 있다는 점을 정부가 인식하고 실질적인 대책을 마련해야 할 것입니다.
