재건축·재개발, “잘 사면 로또, 잘못 사면 현금청산”이라는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
겉으로는 모두 ‘조합원 물건 매수’처럼 보이는데,
어느 날 갑자기
“죄송하지만, 입주권은 나오지 않고 현금청산만 가능합니다.”
아~ 무서운 청천벽력같은 이 말을 통보를 받은 사례가 실제로 존재합니다.
아무리 불안한 재건축·재개발 투자가 위험한 도박이 아니라, 계산 가능한 기회가 될 수는 있습니다.
돈을 만들려면 돈을 위한 공부를 해야겠죠.
이 글에서는
✔ 도데체 어떤 순간에 입주권이 사라져서 현금청산으로 바뀌는지,
✔ 재건축과 재개발의 규칙이 왜 다른지
✔ ‘조합원 지위’라는 핵심 개념이 무엇인지
그리고 계약 직전에 꼭 한 번 더 체크해야 할 실전 확인 포인트까지 차근차근 풀어 드리겠습니다.
≣ 목차
✅ 1. 재건축·재개발의 핵심 — ‘조합원 지위’ :
재건축·재개발 구역의 낡은 주택을 구매하는 이유는 명확합니다.
“입주권을 받아 새 아파트로 재탄생하기 위해서입니다.”
이 권리를 조합원 지위라고 합니다. ( 🔎 참고 검색어: 국토교통부 조합원 지위 양도 기준)
- 조합원 지위가 양도되는 매수
→ 실제로 새 아파트를 받을 수 있음 - 조합원 지위가 양도되지 않는 매수
→ 새 아파트를 받지 못하고 현금 보상
→ 현금청산
따라서 가장 먼저 확인해야 할 질문은 하나입니다.
“이 매수에서 조합원 지위가 저에게 승계됩니까?”
이 질문을 하지 않는 계약은 사실상 눈 감고 서명하는 것과 같습니다.
재건축 조합원 지위 양도 금지 예외 기준 강화(국토부 해석)
✅ 2. 재건축 vs 재개발 — 조합원 지위 양도 시점이 다르다:
재건축 vs 재개발 – 조합원 지위 양도 시점이 다릅니다 (20년 묵은 중화동 재개발 예 살펴보기 )
특히, 투기과열지구 내에서는 언제부터 조합원 지위가 막히는지가 다릅니다.
① 🏚 재건축 (후반부에 막힘) :
- 조합 설립 인가 이후
→ 조합원 지위 양도 금지
즉,
“재건축은 조합 설립 이후에 매수하면
입주권을 못 받을 가능성이 매우 높습니다.”
② 🏘 재개발 (후반부에 막힘) :
- 관리처분 인가 이후
→ 조합원 지위 양도 금지
즉,
“재개발은 비교적 한참 뒤까지 매수 가능합니다.”
정리하면 다음과 같습니다.
“재건축은 초기에 막히고,
재개발은 중후반에 막힌다.”
✅ 3. 그래도 방법은 있습니다 — 예외 규정:
① 재개발 — 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가 신청
- 이 날짜 이전에 ‘신청’한 재개발 구역은
→ 관리처분 인가 이후에도 조합원 지위 양도 가능
여기서 중요한 부분:
인가일이 아니라 ‘신청일’입니다.
② 재건축 — “3년 예외 규정”이 존재합니다
다음의 두 경우에는 다시 거래가 가능합니다.( 재건축 3년 규정 조합원 지위 양도 예외-조합원 지위 양도 여부 따지기 )
- 조합 설립 인가 이후 3년 이내에
사업시행인가를 신청하지 않은 경우 - 사업시행인가 이후 3년 이내에
착공하지 않은 경우
즉,
“재건축이 지나치게 느리게 진행되는 경우
매수가 가능한 타이밍이 생깁니다.”
③ 재건축·재개발 공통 — 5년 거주 + 10년 보유
아래 조건을 충족하면
단계와 상관없이 매수가 가능합니다. ( 정비사업 5년 거주 10년 보유 양도 가능 요건)
- 5년 이상 실거주
- 10년 이상 보유
소규모 재건축 조합원도 '5년 소유·3년 거주'면 지위 양도 가능
이 경우 언제든지 조합원 지위 양도가 허용됩니다.
✅ 4. 현금청산을 피하려면 — 이것만 확인하세요:
많은 분들이 이렇게 말합니다.
“중개사분이 ‘괜찮다’고 해서 계약했습니다.”
그러나
중개사분은 법적 책임을 대신 져주지 않습니다.
따라서 계약 전에 반드시 해당 구역의 조합 사무실에 직접 확인해야 합니다. (🔎 참고 검색어: ○○구역 조합 전화번호 / 이름 / 조합원 확인 방법)
“○○구역 ○○번지를 매수하려고 합니다.
이 물건을 매수할 경우 조합원 지위가 승계되는 것이 맞습니까?
현금청산 대상은 아닌지 확인 부탁드립니다.”
조합은 가장 정확한 데이터를 가지고 있습니다.
이 한 번의 확인으로
수천만~수억 원의 손실을 예방할 수 있습니다.
✅ 5. 핵심 요약:
- 조합원 지위 = 새 아파트 받을 권리
- 이 권리가 승계되지 않는 매수 = 현금청산
- 재건축은 조합 설립 이후 제한
- 재개발은 관리처분 이후 제한
- 예외가 존재한다
- 재개발: 2018.01.24 이전 신청
- 재건축: 3년 규정
- 공통: 5년 거주 + 10년 보유
- 계약 전 조합 확인은 필수입니다.
✅ 6 . 마무리 -“싼 집”보다 중요한 것은 “정확한 권리”:
재건축·재개발 투자는
단순히 “싸게 사는 것”이 목표가 아닙니다.
“얼마나 싸게 샀는가”보다
“정확한 권리를 샀는가”가 훨씬 더 중요합니다.
투기과열지구, 규제, 현금청산이라는 단어만 보면
불안하고 복잡해 보이지만,
원리와 기준을 알고 보면
충분히 피할 수 있는 위험입니다.
재건축·재개발 물건을 사기 전에 이 정도만 알고 들어가셔도
“아… 이런 줄 알았으면 안 샀을 텐데”
라는 후회는 막을 수 있습니다.
이 글이
재건축·재개발 매수를 고민하시는 분들께
조금이라도 도움이 되셨다면 좋겠습니다.
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