(2탄) 경매 낙찰 후 700만원 줘야 이사 나간다는 점유자로 골치아픈 사례자 사연으로 명도 해결 방법 알아보기

억대싸의 부동산 정보.

경매의 진정한 어려움은 명도에 있다. 아름답게 표현하자면 명도는 경매의 꽃이지만, 실제로는 초보 낙찰자든, 경험이 있는 낙찰자든 모두에게 가시가 뾰족한 장미와 같다.

 

이번 사례는 점유자와 첫 통화때 명도 비용으로 700만원을 요구한 사례다.

낙찰자는 어떤 과정을 거쳐 점유자의 동의를 얻어 성공적으로 명도를 진행했을까?

 

오늘은 '경매 낙출 후 700만원 줘야 이사나간다는 점유자 때문에 골치 아픈 사례자 사연과 해결방법 (2)'에 대해 이야기 해보려고 한다.

1. 실제 사례:

이번 사례란 앞서 명도 유형3가지 중 2번째에 해당한다.

이 사례는 컨설팅이 개입한 것은 아닌데 무리한 명도비용을 요구하는 경우이다.

 

관련된 글 "경매 낙출 후 700만원 줘야 이사나간다는 점유자 때문에 골치 아픈 사례자 사연과 해결방법 (1)"을 다시 돌아가 읽어보는 것을 추천한다.

 

앞의 글 읽어보기

 

현재 점유 중인 임차인이 과도한 이사 비용을 요구하는 경우이다.

이들은 자신이 사용한 수리 및 보수 비용을 이유로 무리한 이사 비용을 요구한다.

 

낙찰자는  점유자(임대인)과 두번의 통화를 했었다.

점유자와의 협상에서 괴리가 크고 전화로 진행하다 보니 오해의 소지가 많았다.

 

그래서 직접 만나서 해결하는 것이 필요하다고 생각했다.

이때 주의할 점이 떨거나 무서워하거나 평소 말을 잘 못한다든가 이런 사람은 대리인을 지정해 대신 협상하는것이 좋다.

사실, 드라마나 영화속 처럼 낙찰자가 명도하는 과정에서 현재 점유자을 만나 언성이 높아져 고성을 지르고 험한 상황으로 이어지는 경우는  별로 없다.

 

무엇보다 먼저 점유자의 이야기를 차분히 들어봐야 한다.

점유자가 무엇을 원하는지 정확하게 인지할 필요가 있다.

그런후, 같이 상생할 수 있는 방향을 모색해야 한다.

 

낙찰자(대리인)은 점유자에게 현재 진행 상황 및 배당안내를 해야 한다.

실제 사례를 적어봤다.

제가 낙찰을 받은 OOO입니다. 낙찰을 받은 상태에서 잔금 날짜는 다음 주에 진행 될겁니다. 납부를 진행을 하게끔 법무사에서 저희가 다 받아 왔어요. 이렇게 이해하시면 됩니다.  잔금납부가 확정되면 다음 주 매각 허가 결정이 2주 끝나면 확정 됩니다. 다음주 매각 결정이 나오면 제가 잔금을 한 달 안에 까지 내라고 해요. 그래서 제가 한달 안에 잔금을 내면 한달 뒤에 배당종기일이라는게 잡혀요 그러면 배당종기일에 해당 부동산의 채권자들이 점부 모여서 그 돈을 순서대로 나눠 갖는 거예요 임차인분은 전입 이랑 확정이랑 배당요구가 전부 다 빠르기 때문에 배당금액도 낙찰금액이 있으시잖아요 제가 낙찰금액이 O억 O천만원 받았으니깐요 충분히 배당되고 미배당분은 없이 전부 지급될 예정이라고 보시면 돼요. 혹시 우선 말씀 주실 부분있으시면 쭉 ~하셔 보시면 들어보고 같이 의논해보는게 좋겠습니다.

 

임차인:

저번에 전화왔을때 인사비용으로 30만원을 이야기 하셨는데 말도 안된다고 생각한다. 우리가 들어간 비용만 샤워기 꼭지 하나부터 싱크대 문짝이 떨어져 수리하고, 전등도 고장나 새로 설치했고 불편한 것은  우리가 조금이라도 편하게 살려고 어쩔수 없이 수리하고 교체했다.  참 보일러도 교체했다. 85만원이나 들었다. 사진도 다 찍어 뒀다. 그러면 우리도 낙찰자가 어느정도 선에서 말해야 이해를 하는데 처음부터 우리를 무시하듯이 꼴랑  무조건 30만원 명도비용을 주겠다고 하니 기분나빴다.

모든 상황을 이해한 후에는 자연스럽게 협상에 들어가야 한다.

 

이때 협상의 근거를 제시하는 것이 중요하다.

우선, 강제 집행을 진행할 경우 발생할 비용을 설명하고, 그 비용을 기준으로 대화를 나누는 것이 합리적이다.

이렇게 해야 점유자도 근거를 가지고 수용할 수 있다.

낙찰자: 경매신청하면서 소송으로 들어간 비용이 있을 것 같은데 그게 적은 비용이라도 비용일것이다. 보통은 그 비용은 전(前) 소유자에게 민사를 통해 받아요. 낙찰자는 법안에서 인수되는 것이 맞지만 즉 물어줘야 할 것은 물어줘야 한다고 법에 명시되어 있어요. 그런데 명도비용은 낙찰자에게 의무적으로 고시되어 있지 않습니다. 하지만 어짜피 낙찰자가 이집을 소유해도 고쳐야 하고 수리해야 하는 부분이었다면 적정선에서 협의하는 경우는 많은것은 사실이에요. 물론 저 또한 집수리를 해야할 입장이니 수리하고 교체해주셨으니 감사합니다. 제 생각은 사정상 현재 거주자님이 한달이상 거주하겠다고 편리를 봐줄수 있지만 ,협의가 안되어 계속 강제 거주하시면  최악의 경우 강제 집행을 할 수 있습니다. 강제 집행은 평당 10만원 선에서 할 수 있어 전용면적이 18평이면 180만원 비용만 들이면 강제집행을 할 수 있어요.

이 말을 마치니

현 거주자가 갑자기 생각난지 몇가지 교체한 목록을 추가로 말한다.

우리가 절대 무리한 요구를 한것이 아니라 ..우리가 한것만 받자 라고 생각했어요

점유자께서 다급히 말씀하셨다.

낙찰자는 이어 조용하게 말한다.

낙찰자: 일부분 수리하고 교체하신것은 저도 이득이니 그부분은 서로 조율해가는 게 맞다고 생각합니다. 임차인은 OO만원을 요구하셨고, 저는 30만원이라고 말해 서로 괴리감이 컸던것 같습니다. 그래도 전액 배당을 받아가시니깐 잃은 비용이 없다. 반면에 명도 비용은 의무가 아니기 때문에 지급할 금액이 없다고 생각해서 30만원을 제시했었습니다. 그런데 오늘 거주자님과 이야기를 나눠보니 일정부분 수리와 교체가 있었으니 협의가 필요한 부분인것이 맞습니다. 하지만 낙찰자인 저도 이득은 있어야 되지 않겠습니까? 투자가 아니라 실거주 목적으로 넉넉치 않은 형편에 제 집 마련을 위해 경매를 했습니다. 그러다보니 추가 돈이 더 빌려서 드려야 하니 힘들어서 법을  이야기 해 드린거였습니다.

점유자(현 거주자)는 교체하고 수리한 비용은 무리한 요구가 아니라고 주장하고 낙찰자는 경청과 타협을 위해 최선을 다한다.

다행히 최초 700만원에서 200만원의 명도 비용 절충을 진행이 되고 합의점에 도달해 명도를 완료했다.

명도가 꽃이라고 했던가 결국 꽃이 폈다.

 

2. 명도 과정 정리:

최초는 거주자(임차인)가 700만원의 명도를 요구했고 낙찰자는 최소한을 잡고 들어가기 위해 30만원을 이야기 한것이었다.

임차인이 제시한 금액과는 꽤 컸다.

명도비 700만원과 명도비용 30만원은 심각한 차이가 있다보니 의견 충돌이 있어 진행이 안되는 듯했다.

 

하지만 임차인 입장에서 처음 들은  30만원 명도비용을 듣더니 임차인은 400만원으로 낮추면서 400만원을 주면 나갔겠다고 했다.

명도는 법적 의무가 아니라, 무작정 거부하면 서로 갈등만 쌓이고 교체하거나 수리한 부분을 뜯어가거나 손상시킬 수 있다. 이어, 점유자가 악의적으로 관리비를 미납하거나 다른 문제를 일으킬 가능성도 있다.

앞서 말했듯 강제 집행은 평당 10만원 선에서 한다면 180만원 비용만 들기 때문에 서로가 이야기 협의 끝에 200만원에서 명도를 하기로 했다

 

물론 180만원으로 강제 집행으로 마무리 할 수 있지만 사람 대 사람 일인데 법적인 강제 집행까지 가지 않고 소통으로 해결하면 더 낫지 않을까 생각한다.

이경우는 다행히 임차인이 경매가 낙찰되기를 기다리면 관리비를 한푼도 미납하지 않았고 필요한 부분을 수리하며 깨끗히 사용하고 있었다.

 

강제집행비을 듣고 (약 180만원 소요) 다행히 점유자는 300만원에서 서로 합의를 하기로 했다.

 

 

3. 끝 말:

오늘은 '경매 낙출 후 700만원 줘야 이사나간다는 점유자 때문에 골치 아픈 사례자 사연과 해결방법 (2)'에 대해 이야기 하는 시간을 가져봤다.

낙찰자도 명도후 명도를 잘받았다는 인사를 함으로써 끝까지 존중을 하는 것을 잊지 않아야 한다.

 

경매 낙찰자도 넉넉한 사람이 아니다.

단지 삶을 개선하기 위해 경매라는 방법을 선택했을 뿐인데 좀 싸게 받았다고 본인들 욕심을 채우는데 넉넉한 이사비를 제공해 달라고 하면 화가 난다.

다행히 이 경우는 그런 분류의 사람이 아니며 잘 마무리 된 경우다.

명도의 기술도 결국 사람의 일이다.

하나 하나 풀어서 나가는 명도 길 ....꽃을 피우러 가볼까?

2024.09.04 - [부동산 정보] - (1탄) 경매 낙찰 후 700만원 줘야 이사 나간다는 점유자로 골치아픈 사례자 사연으로 명도 해결 방법 알아보기

(1탄) 경매 낙찰 후 700만원 줘야 이사 나간다는 점유자로 골치아픈 사례자 사연으로 명도 해결 방