(1탄) 경매 낙찰 후 700만원 줘야 이사 나간다는 점유자로 골치아픈 사례자 사연으로 명도 해결 방법 알아보기

억대씨 부동산 정보.

스윗하고 예쁜 사탕이 맛있지만 관리가 소홀하면 결국 이가 아프고 한동안 섞어 이를 치료하는데 시간과 돈 그리고 노력으로 상당히 에너지를 소비한다.

경매도 사탕과 비슷한것 같다.

 

경매에서 저렴한 물건을 얻는 것이 달콤하게 느껴질 수 있지만, 경매 후에 발생하는 예상치 못한 문제들로 인해 스트레스를 받을 수 있다.

대표적인 것이 명도문제다.

다행히 썩은 이를 치료할 수 있듯이, 명도 문제도 법적 절차를 통해 해결할 수 있다.

사실 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수도 있지만, 법적인 접근보다 사람 간의 문제 해결이 우선이다.

그래서 사람들 간의 소통과 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 더 효과적라고 생가한다.

 

오늘 사례에 앞서 ' 명도와 명의 유형 3가지'에 대해 이야기 해보려고 한다.

 

1. 명도 뜻:

명도라 함은 경매 낙찰자가 기존 부동산 점유자에게 부동산을 인도받는것을 말한다.

일반적으로 명도는 점유자에게 이사비용을 지급하고 점유자를 이사시키는 과정이라 한다.

경매에서 명도는 가장 중요한 과정으로 경매의 꽃이라고 한다.

경매 전 과정에서 명도가 중요한 최종 단계이기 때문이다.

 

명도가 완료되면 경매의 모든 절차가 마무리되기때문에 꽃에 비유해서 완성의 상징으로 생각한다.

 

초보자도 꽃을 피우고 싶지만 그 복잡함과 어려움 때문에 세상에서 가장 두렵고 걱정스러운 꽃이 아닐까 싶다.

 

 

2. 명도의 유형:

경매 낙찰 후 명도하는 과정 및 명도자의 유형은 통상적으로 3가지로 분류한다.

 

1) 배당받은 금액이 있어 점유지를 이전하지 못하고 경매를 기다리는 임차인: 

이런 경우, 낙찰자가 명도합의서와 임감증명서를 받아야 배당을 받을 수 있기 때문에 임차인은 낙찰자를 기다리는 경우이다.

 

이 상황의 특징을 보면 몇가지 있다.

① 임차인은 오히려 낙찰자에게 미안할 정도로 친절하게 응대한다.

 

② 이사 과정은 문자나 전화로 원활하게 진행되며, 대부분의 임차인은 이사비를 요구하지 않으며 깔끔하게 마무리된다.

 

② 심지어 임차인은 공과금, 전기요금, 공용 관리비 등을 직접 정산하고 고맙게도 실내 청소까지 마친 후 이사 나가는 경우도 있다.

 

경매 낙찰 후 이런 경우의 명도가  50%정도라니 너무 무서워 하지 않아도 된다.

2) 현재 점유한 임차인이 과도한 이사비용을 요구:

현재 점유 중인 임차인이 과도한 이사 비용을 요구하는 경우이다.

이들은 자신이 사용한 수리 및 보수 비용을 이유로 무리한 이사 비용을 요구한다.

이런 상황에서 강압적으로 대응하거나 법적 의무가 아니니 이사비용을 절대 지급하지 않겠다고 단호하게 주장하는 것은 피해야 한다.

강압적인 명도가 진행되면, 임차인은 자신이 할 수 있는 최대한의 방법으로 낙찰자에게 불편을 끼치려 할 수 있다.

 

예를 들어 관리비를 연체(공용부분, 전용부분 모두)하거나, 임차인이 수리 및 보수한 부분을 철거하거나 훼손 또는 회수하는 등의 조치를 취할 수 있으며, 이사하면서 쓰레기나 집을 훼손할 수도 있다.

 

따라서 막무가내 협상보다는 임차인의 심정을 이해하고 배려하는 것이 중요하다.

 

임차인의 상황을 경청하고 부드럽게 낙찰자의 권리와 임차인의 권리를 자연스럽게 설명한다.

더불어 명도 비용이 법적으로 요구되지 않는다는 점을 정확히 전달해야 한다.

낙찰자는 임차인이 수리 및 교체를 한 부분에 대해 일정 부분 반영하여 명도비 협상을 진행하는 것이 좋다.

 

3) 임차인이 악의적으로 명도 컨설팅을 의뢰후 명도 진행하는 경우:

임차인이 악의적으로 명도 컨설팅을 의뢰하고, 이를 통해 낙찰자를 불안하게 만드는 경우가 있다.

보통 착수금 약 50만원을 받고 추후 명도비용에서 50%를 명도 컨설팅비용으로 받아간다.

 

 

예를 들어 낙찰자는 경매열람을 통해 점유자의 연락처를 알게 되어  연락을 한다.

전화를 받는 사람은 아는 선배, 아는 형님,삼촌, 지인 등이라며 제3자의 연락처를 알려주면서  명도를 진행하라고 한다.

전화 통화 속 이들은 보통 착수금으로 약 50만 원을 받고, 이후 명도 비용에서 50%를 컨설팅 비용을 받는 컨팅업자다.

그러면 해당 번호를 연락하면 이런 이야기를 늘어 놓는다.

예를 들어, 낙찰자가 경매 열람을 통해 점유자의 연락처를 알아내어 연락을 시도하면, 점유자는 자신을 아는 선배나 지인 등이라고 소개하며, 명도를 진행하라고 지시한다.

알려준 해당 번호로 낙찰자가 전화하면  보통 이런 상황을 경험하게 된다:

착수금 받고 명도 진행하는 컨설팅측 사람이 하는말: ① 우선 자신의 경매 관련 경력을 늘어놓으며 자신을 소개한다. 예를 들어 경매 회사 OO을 오래 운영했다.  혹은 지금 경매 회사를 운영하고 있다며 자신을 소개하면서 밑도끝도 없이 500만원, 천만원 등 높은 명도비용을 요구한다.   ② 그러고나서는 낙찰자에게 협박적인 이야기도 서슴없이 한다. "본인이 점유자를 앞으로 지속적으로 바꿔가면서 강제집행을 당하지 않고도 최소 6개월 아니 1년도 버틸수 있다. 이사비용을 주면 바로 집을 비워줄 수 있다"고 한다. ③ 컨설팅 회사에서 가장 많이 협박이 점유자를 바꿔가면 인도명령 송달을 지연시켜   강제집행을 못하겠다는 소리로 협박을 한다.

이런 말을 들은 낙찰자 입장에서는 불안하고 무서울 수 있다.

 

초보 낙찰자는 불안감과 두려움에 휘둘려 결국 천만원 ,500만원 의 높은 명도 비용을 지불하고 문제를 해결할것이다.

 

 

이럴때  다음과 같이 대응하는 것을 권한다.

낙찰자: "하고 싶은 대로 하세요. 저는 절차대로 진행하겠습니다. 현재부터 점유이전 금지 가처분 신청을 통해 점유자를 바꿔치기를 막고, 강제 집행을 속행하겠습니다." 협상은 이 시점에서 종료합니다.

협상이 종료됐다고 두려워 마라.

인도명령 소장이 접수되고 집행관의 계고가 나오면, 컨설팅 업체는 더 이상 개입하지 않게 된다.

(이때 '계고'란 점유자에게 주어진 시간 내에 자산을 비우지 않으면 강제집행을 하겠다는 경고를 하는 것이다.)

 

그럼 어느날 점유자가 전화가 온다.

'단기간 안에 점유를 이전할 테니 강제 집행은 하지 말아달라'고 부탁의 전화가 올 가능성이 크다.

 

 

2.  끝 말:

오늘 사례에 앞서 ' 명도와 명의 유형 3가지'에 대해 이야기를 해보았다.

 

점유자가  컨설팅이나 부모님 등 제3의 사람에게 위임해서 높은 명도를 요구하는 경우도 꽤 있다.

 

실제 명도 해결이 되는 과정을 자세히 2탄에서 적어 놓았다.

 

2탄 사례소개 바로가기

사실 명도에 겁 먹을 필요없다.

명도는 낙찰자의 우월한 지위다.

옛날 생각하고 드라마 생각하면 안된다.

 

20여년 전만해도 차안에서 담배피고 아무데나 담배를 펴도 이상할것 없었지만 지금은 다르다.

명도도 담배문화처럼 예전과 달라졌다.

법체계도 달라졌고 세상이 달라졌다.

 

특수 물건 외는 명도는 다 가능하다. ~~~~

 

 

 

 

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