억대의 부동산 정보.
우연히 본 부동산 관련 유튜브에서 평범한 주부가 경매로 취득한 소형아파트를단타 매도로 이익을 남겼다는 내용을 담은 내용이었다.
주부는 약 2억 7천에 취득했고 낙찰 후 최소한의 수리를 한후 약 한달 후 바로 3억 800 매도를 한 사례였다.
기타 명도비용과 수리비 등을 모든 비용은 1,800만원이 발생했고 최종 1,300만원이 남았다고 한다.
(사실, 최종 수익이 1,300만 원이 아니라 9,200만 원으로 보인다.)
일반적인 경우 사례자는 양도소득세 77%를 납부해야 하고 사실 남는 이익은 거의 없어야 한다.
하지만 부동산 개인 매매사업자여서 양도소득세보다 적은 비용의 세금을 부과 받아 최종적으로 꽤 몫돈을 손에 쥐게 됐다..
비결은 무엇일까?
오늘은 '부동산 개인 매매사업자'에 대한 주제로 이야기 해 보자.
≣ 목차
1. 부동산 개인 매매사업자:
비결은 단타로 이익을 남긴 주부의 비결은 부동산 매매 사업자다.
비결은 단타로 이익을 남긴 주부의 비결은 부동산 매매 사업자다.
1년 안이라는 단기에 부동산을 빠르게 사고 팔면서 차익을 남기는 사람을 개인매매사업자라고 한다.
장기 투자자는 부동산을 오랜 기간 보유하여 임대 수익이나 장기적인 가치 상승을 기대하는 반면, 개인매매사업자는 빠른 매매를 통해 단기적으로 이익 내고 세금 혜택을 받는다.
부동산을 단기적으로 사고팔면서 사업을 하려면, 사업자 등록을 해야 한다.
2. 개인매매사업자 등록 하는 방법:
먼저 사업자 등록을 하기 위해서는 관할지역 세무서로 가 신청한다.
필요한 서류는 사업자 등록 신청서, 신분증, 사업장 주소를 증명할 수 있는 서류(예: 임대차 계약서) 준비한다.
세무서에서 신청서를 검토한 후, 사업자 등록증을 발급해 준다.
개인 매매사업자로서 부동산을 사고 팔 때 책임 보험에 가입하는 것이 법적으로 반드시 필요하지는 않지만, 추천되는 사항이다.
부동산 거래에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 소송에 대비하거나 거래에서 발생한 손해를 배상해야 할 만일을 대비해서 가입하는 것이다.
3. 부동산 개인매매사업자 주의:
보통 '사업자'란 단어가 붙으면 양도세를 내지않고 소득세를 낸다.
따라서, 부동산 매매 사업자에게는 양도세를 적용하지 않고 소득세 적용을 한다.
개인과 개인매매사업자의 가장 큰 차이점은 매도시 세금이 다르다.
양도세의 경우 부동산을 판 사람이 개인이기 때문에 구간별 기준이 세금 적용이 다르다.
1년 이내 단기 매도를 할 경우에는 양도세율이 무조건 70%이고 지방세까지 포함하면 77%로 양도세 비율이 높아진다.
그래서 양도소득세는 매도 수익과는 견원지간, 가까이 하기에 너무 먼 당신이어야 한다.
소득세는 적게 벌면 작게 내고 많이 벌면 많이 내는 원리라 사실 작게 버는 사람은 소득세율 15%구간에서 부과하면 된다.
여기서 착각하는 문제가 있다.
단기 매도금액이 작다면 소득세가 적용되는것이 유리하지만....
혹시나 많은 이익이 남았다면 최대 45%까지 낼 수 있다니 면밀히 판단해야 한다.
많이 번 사람(?)은 개인매매사업자라 유리하다는 생각을 버리고 반드시 국세청이나 세무서 등 전문가의 상담이 필요한 부분이다.
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두가지 예시가 있다
첫째, 기존의 부동산을 가지고 있는 사람의 경우
게다가 소득세를 신고했지만 양도차액으로 보면 가산 제도까지 붙을 가능성도 있다.
부동산 매매를 통해 발생한 비용과 수익을 경비 처리하고 정리하는 과정에 대해 설명드릴게요. 예를 들어 주부가 부동산을 매입하고 매도한 사례를 통해 구체적으로 설명하겠습니다.
4. 경비 처리 방법:
매매사업자로 등록되면 부동산 거래와 관련돼 발생한 여러가지 비용은 세금 계산시 비용처리가 된다.
가령, 경매 낙찰을 했다면 경매과정에서 발생한 ' 주유비, 차량 유지비, 수리비' 등 낙찰후 명도비용, 수리비 등 모든 비용은 비용처리에 포함이 되어 절세의 효과가 있다.
그러면 경비가 많이 발생하면 최종 과세 소득이 줄어들고 세금도 줄이는데 도움이 된다.
마지막으로 세무사나 회계사 상담후 정확한 경비 처리 목록과 세금 신고에 대한 조언을 통한 올바른 신고를 하는 것이다.
5. 끝 말:
오늘은 '부동산 개인 매매사업자'에 대한 주제였다.
매매사업자의 판단은 일단 사고 파는게 지속적이고 연속적이어야한다. 뭔가 작업을 해야 한다.
1년에 한번 팔아서 소득세를 내는 것과 같은 경우는 세무서에서 의심하고 대부분 양도세가 부과한다.
토지 같은 경우 토지의 개발행위 없이 그대로 뒀다가 팔면 이 역시 양도세가 부과된다.
해당 토지에 대해 허가를 받거나 토목을 하거나 어떤 사업성을 위해 뭔가 진행된 흔적이 있어야 한다.
만약 취득한 부동산이 조정 대상 지역 내 다주택자, 비사업용 토지, 분양권 등은 비교과세에 해당 되기 때문에 매매사업자로 보호 받지 못한다.
부동산 거래에서 발생하는 차익에 대한 세금 문제를 이해할 하고 필요한 세금 신고와 납부를 준비해야 합니다.
반드시 세무서에 방문과 상담이 이어져야 한다.
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