억대의 부동산 정보.
코로나 이후 금리 상승과 경제 불황으로 인해 많은 부동산이 경매에 나오고 있다.
특히 평소에는 잘 나오지 않던 A급 부동산들도 경매에 등장해 관심을 모으고 있다.
하지만 A급 부동산이라도 유치권이 있으면 위험이 크기 때문에 사람들이 꺼려하는 경우가 많다.
반면.. 유치권을 잘 분석하고 대비하면, 유치권이 있는 부동산이 오히려 좋은 투자처가 될 수 있다.
오늘은 유치권 1탄 '유치권 뜻과 유치권이 어려운 이유'에 대해 알아보자.
1. 유치권 뜻:
뉴스나 신문에서 부동산에 컨테이너가 놓여 있고 빨간 글씨가 적힌 모습을 자주 볼 수 있다.
이것은 유치권을 주장하는 일반적인 모습이다.
치권은 채무자가 채권자에게 돈을 갚기 전까지 물건을 압류하거나 부동산을 점유하면서 압박을 가할 수 있는 권리이다.
쉽게 말해, 채무자가 빚을 갚을 때까지 물건을 지키거나 부동산을 차지해 놓는 것이 유치권이다.
경매에서 유치권은 물권으로, 채권이 없어도 유치권은 사라지지 않고 매수인에게 넘어간다.
민사집행법 제91조 제5항에 따르면,
유치권자는 채권을 다 받을 때까지 부동산을 넘기지 않을 수 있다.
유치권자가 요구하는 돈을 다 주지 않으면 부동산을 사용할 수 없다.
담보 받은 채권을 다 변제받을 때까지 부동산을 점유해 출입을 통제하지만 유치권 담보금액이 작게는 몇천에서 많게는 억 을 넘어서는 큰 금액이다.
그 결과 유치권자가 요구하는 돈을 다 주지 않고는 해결이 안돼 경매로 낙찰 받았지만 낙찰 받은 부동산을 사용할 수 없다.
그래서 유치권이 신고된 물건은 보통 몇 차례 유찰 된다.
2. 유치권이 어려운 유령같은 존재인 이유:
따라서 유치권 행사가 여려운 이유 4가지로 요약하면,
첫째, 권리 분석이 어렵다.
이는 유치권이 경매 절차 상 법원에 신고하는 하지만 신고하지 않아도 인정되는 권리다.
따라서 유치권 분석이 특히 어려운 이유는 법원에 신고되지만 등기부에는 나타나지 않아 권리 상태를 파악하기 힘들기 때문이다.
그래서 유치권을 유령이라고도 부르는 이유다.
특수 물건일수록 혼자 판단하지 말고 전문가와 꼭 상의하기를 권한다.
둘째, 권리 분석의 책임은 모두 경매를 낙찰 받은 사람이 져야 한다.
법원은 형식적 심사권만 가지고 있어 진짜 유치권인지 진실 여부를 체크 하지 않기 때문이다.
셋째 신고금액의 고액인데다 입찰 하기 전에는 유치권 신고 사실만 알 분 신고내용은 알수 없다.
누가 얼마의 금액을 유치권을 주장한다는 신고 사실만 있을 뿐 유치권 첨부된 공사계약 도급, 공사비 지출 정비 등 이런것은 상세히 알 수 없다.
그래서 유치권이 눈에 보이지 않아 여기서도 유령이라고 칭하면서 '유령의 권리'라고 불리는 것이다.
넷째, 신고금액이 고액으로 위험 부담이 크다. 섣부른 섣부리 낙찰은 조심하는 편이 좋다.
유치권이 신고된 부동산에는 은행에서 잔금대출이 거의 나오지 않는다.
전액 현금 입찰을 해야 한다.
따라서 소수의 자금력있는 사람만이 입찰해 보거나 여려명이 함께 입찰(공트)에 도전하는 경우가 많다.
3. 끝 말:
오늘은 유치권 1탄 '유치권 뜻과 유치권이 어려운 이유'에 대해 알아보자.
유치권이 진짜라면, 채권자는 자신의 권리로서 변제를 받고 싶어한다.
유치권자는 부동산 점유 등으로 압박을 가하며, 이는 자신을 방어하고 채권을 회수하는 과정에서 법적 권리를 보호받기 위한 수단이다.
반면에, 유치권이 가짜라면 법적 조치를 통해 이를 해결할 수 있으며, 신속하게 대응하는 것이 중요하다.
따라서 유치권이 있는 부동산에 경매 참여를 고려할 경우, 전문가와 충분히 법률 검토와 상담을 진행하는 것이 필수적입니다.
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